碧桂园信用门槛 年内两笔低息美元票据秘密

2020-05-22      来源:ope体育注册教程房地产   浏览次数:36

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2020年5月20日,碧桂园控股有限公司宣布将发行2025年到期的5.44亿美元优先票据,票面利率为5.40%。

对于碧桂园来说,美元债务利率低于6%已经不是第一次了。年初,两笔10亿美元债务的价格分别为5.125%和5.625%。

2020年,碧桂园最终将美元票据利率恢复到6%以内。尽管其自身的财务表现、成本控制等原因,这种特殊的市场在疫情下给了住房公司进一步控制融资成本和调整债务结构的机会。

2020年是住房企业公认的融资窗口。荣创、阳光城、富力、郑融、时代、禹州、澳远等房企已成功在海外募集资金。

在一波集中债券发行的过程中,债券发行的成本显然是相当高和低的。

理光集团当日发行的票据利率高达13%,而香港恒基兆业有限公司计划发行的无抵押美元票据利率仅为2.375%。

所有这些都与发行公司的评级密切相关,而碧桂园经历了从垃圾债券(高风险债券)到投资级的飞跃。

截至目前,碧桂园的评级为惠誉的BBB级,前景稳定。穆迪Ba1,展望未来;S&P: BB+,前景稳定。

评级与当今世界经济体系息息相关,而信用是其良好运行的核心。

目前,大多数主权国家或公司依赖债务进行发展,评级公司的存在是为了消除债券市场买卖双方之间的信息不对称,并根据不同的数据提供相对客观的评级。

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在债券市场上,评级机构已经成为一种垄断行业。,他们掌握着房地产融资的命脉。能够获得评级机构的认可意味着认购人数多,发行利率低。住房企业可以拥有定价权,并尝试发行较低的利率,从而在降低融资成本后获得较高的评级,形成一个正周期。

对于一直在发行高利率美元债券的低评级房地产公司来说,这就像上瘾一样。慢性中毒高利息债务正在蚕食公司的利润,但很难摆脱,最终形成恶性循环。

业内人士对视点房地产新媒体表示,评级机构主要基于财务模型下的企业风险控制和违约概率评级,包括流动性和现金流管理。然而,房地产行业有其特殊性,规模的增长和土地储备的质量已成为重要的考虑因素。

2017年9月28日,惠誉评级将中国碧桂园控股有限公司的长期发行人违约评级从b+上调至BBB-评级,前景稳定。与此同时,碧桂园及其已发行债券的高级无抵押评级由b+提升至BBB级。

从BBB+到BBB-虽然只有一个等级差异,但从垃圾债券到投资债券,投资债券代表了相对较高的债券质量、较低的利率和更广泛的受众。

BB+被称为垃圾债券和投机债券。对投资者来说,这种类型意味着承担更高的风险,因此需要更高的回报,发行人的利率需要提高以吸引投资者认购。

2017年对碧桂园来说是极其重要的一年。它来自& ldquo从量变到质变。他首次成为恒生指数的会员。

当年,碧桂园合同销售额突破5000亿元,达到5508亿元,比2016年增长78.3%。营业收入和净利润都增长了近50%。

惠誉认为,碧桂园的经营状况得到了加强,财务稳定性得到了改善,达到了与投资级同行(龙湖、万科)相当的水平,包括土地储备多元化、规模增长达到行业领先、杠杆率可控、现金流为正。

根据房地产新媒体的意见,2017年,碧桂园的土地储备将开始回归一、二线城市或其卫星城市。当年的平均地价为3200元/平方米,与2016年的2000元/平方米相比,同比上涨近半年,使碧桂园在城市圈的不同经济周期中实现互补风险。

其次,碧桂园凭借高速的规模增长,成功超越万科和恒大,成为行业领军企业。依靠高营业额的策略,它强调销售收集。经过多年经营现金流的净流出,公司在2016年和2017年有所改善。

相关数据显示,2017年碧桂园卖出现金5003.3亿元,回收率为91%。扣除土地支付、项目支付等经营现金支出后,净经营现金流量为240.8亿元,2016年净流入412.63亿元后,净经营现金流量再次为正。

以净负债与调整后存货的比率衡量,截至2017年底,碧桂园的杠杆率(包括所有合资企业调整和向合资企业/联营企业提供的担保)约为33.2%,而2016年底为37%。

惠誉在2017年预测,未来几年,碧桂园的杠杆率将保持在35%以下。根据调查,碧桂园2018年的杠杆率为27%,2019年上半年约为33%。

此外,碧桂园2017年的毛利率接近26%,摆脱了三、四线城市高周转率前两年的低毛利率结构,增长近5个百分点。另一方面,碧桂园的净利率超过12%,比过去两年的一位数净利率有所提高。5.22%的融资成本也创下新低。

然而,由于高周转率的商业模式,碧桂园的EBITDA利润率相对较低,2017年上半年仅为16%,2016年为17%。然而,公司的低融资成本和土地增值税在一定程度上缓解了EBITDA低利润率的影响。

上述核心数据的改进为碧桂园进入投资级提供了支持。

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目前,三家公认的国际评级机构是标准普尔、穆迪和惠誉。惠誉比S&P和穆迪小,对市场的影响力也不如前两家。

此外,惠誉对国内住宅企业的财务模式和运营模式也相对看好。根据最新的评级报告,万科、保利、龙湖、世茂等。已全部成为惠誉评级为BBB级或以上的国内房地产企业。

在评级领域,尽管一切都是基于相对客观的财务模型分析,但最终的判断是非常主观的,包括对行业未来的预测和对公司运营的预测。

以乡村花园为例。穆迪分别给予碧桂园b+和Ba1评级。离投资级别还有一步之遥。至少,这三个国家对乡村花园的判断有所不同。

值得注意的是,碧桂园在2016年发行了2023年到期的6.5亿美元高级无担保债券,票面利率仅为4.75%,而惠誉评级也是BB+。

2016年,美元债券市场飙升,房地产公司寻求海外融资。当时,世界各地的央行都在释放流动性,房地产公司找到了令人满意的金库。

然而,截至2018年9月,碧桂园已发行了两笔总额为9.75亿美元的票据,利率分别为7.125%和8.000%。2019年1月,碧桂园发行了5.5亿美元优先票据中的7.125%,并发行了8.000%优先票据中的4.5亿美元。

在2018年和2019年,连续出现了不少于7%的美元债券,这可能表明,除了信用评级之外,影响房地产企业发行美元债券成本的因素可能比市场态度更重要。

2020年的时机比2016年更加巧妙。全球流行病危机导致流动性急剧下降。降息和负利率普遍存在。美联储已经连续紧急降息。对公民的直接货币分配和对企业的直接补贴使所有国家的印刷机能够满负荷运转。

受疫情影响,许多经济活动尚未完全恢复,股市大幅波动。在市场上,还没有一个稳定的投资目标,而国内企业的高收益美元债券已经成为一个热门的对冲投资。

其中,碧桂园、龙湖等评级较高的房子在得到评级公司的认可后,获得了更多的认购。他们有机会发行低利率债券,并逐渐转向卖方市场。

业内人士表示,与高利率、高风险的投机性债券相比,投资者在经济低迷周期的压力下,更倾向于投资安全性更高的债券,5%-6%的收益率与当前利率相比已经相当不错。

碧桂园年内先后发行了3张利率相对较低的美元票据,分别为5.4%、5.125%、5.625%,期限相对较长,分别为5年、7年和10年,能够有效持续改善债务结构。此外,发行债券的主要目的是借新债还旧债。用期限更长、利率更低的新债券取代旧的高利率债券不会增加公司的杠杆率。

碧桂园主要房地产业务经营数据趋于稳定,经营现金流连续3年保持净流入。尽管自2018年以来,对机器人业务的大量投资或多或少地影响了公司的整体财务表现,但来自主要业务的数千亿年销售额和现金流收入有效地弥补了债务。

惠誉认为,如果碧桂园按计划控制合同销售额的增长率,将有助于投资机器人等其他业务,并警告称,如果碧桂园偏离放缓房地产开发的方向,可能会给其杠杆率带来压力。

截至去年底,碧桂园负债总额为1.69万亿元,其中合同负债6470亿元,生息负债近3700亿元。一年内偿还短期生息债务1163亿元,现金余额2683.5亿元,现金短期负债率约为2.3。

S&P认为,碧桂园不再追求积极扩张,因此预计其债务增长将放缓。虽然公司在之前的市场下滑周期中取得了良好的销售业绩,但其盈利能力却因降价和促销而被削弱。

因此,碧桂园未来12个月的评级将取决于该公司在低线城市保持运营稳定的能力,以及其盈利能力能否保持在令人满意的水平。

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